Gali būti sušvelninti apribojimai užsienio investicijoms Indonezijos gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje 

Indonezija yra netoli gražiausių pasaulio šalių viršūnės ir prognozuojama, kad pagal savo ekonomikos dydį ji aplenks Vokietiją, Japoniją ir JK, o iki amžiaus vidurio užims 4 vietą pasaulyje.

Bendrasis vidaus produktas (BVP) auga įspūdingu tempu – daugiau nei 5 % per metus, gerokai viršijant pasaulio vidurkį. Panašu, kad prieš trejus metus įvestas nikelio rūdos eksporto draudimas buvo sėkmingas, pritraukęs į šalį didelių užsienio investicijų ir pavertęs Indoneziją pasauliniu baterijų gamybos pramonės centru. Miesto gyventojų skaičius taip pat auga įspūdingu tempu, kurį skatina aukšti gimstamumo rodikliai ir vykstanti urbanizacija.

Pasaulio bankas apskaičiavo, kad iki 780,000 m. per metus atsiras 2045 XNUMX naujų namų ūkių, o tai paskatins ilgalaikę tvirtą būsto paklausą.

Iš pirmo žvilgsnio Indonezijos nekilnojamojo turto rinka yra ideali vieta investuoti.

Remiantis „Numbeo“, pragyvenimo išlaidų duomenų baze, gyvenamojo turto kainos yra daug mažesnės nei kitose panašių pajamų šalyse.

Jame teigiama, kad vidutinė kvadratinio metro kaina Indonezijos miesto centre yra šiek tiek didesnė nei 1,600 USD, o tai yra žymiai mažesnė nei Vietname ar Filipinuose, kur ji siekia atitinkamai 2,800 ir 2,500 USD.

Paklausą dar labiau didina didėjančios pajamos ir šeimų persikėlimas iš nekokybiškų namų į kokybiškesnes naujai pastatytas vietas, o pasiūlos pusė, atrodo, pasiekia savo pajėgumų lubas, nes dauguma pagrindinių šalies vystytojų ir statybininkų patiria perteklinį svertą dėl artėjančių terminų ir ribotų patalpų. užaugti.

reklama

Apskritai, kainų padidėjimas atrodo labai patrauklus.

Tačiau kainos išlieka palyginti žemos dėl rimtos priežasties.

Tik viena iš penkių Indonezijos šeimų gali sau leisti nusipirkti būstą atviroje komercinėje rinkoje, o daugiau nei 2 % gyventojų (apie 6 mln.) yra benamiai, todėl Indonezijos vyriausybės prioritetas jau seniai buvo apsaugoti rinką nuo turtingųjų. užsieniečių, kurie padidintų būsto kainas, ypač tokiose vietose kaip Džakarta ar Balis.

Iki 2015 m. jokiam užsienio piliečiui nebuvo leista turėti gyvenamojo turto Indonezijoje; visi pirkimai buvo atlikti per vietinius nominantus.

Nacionaliniai įstatymai vis dar veiksmingai draudžia užsieniečiams visiškai laisvai turėti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą, apribodami jų nuomos teises ne ilgesniam kaip 80–100 metų laikotarpiui be galimybės gauti hipotekos finansavimo. Vyriausybė taip pat nustatė minimalią nekilnojamojo turto, kurį galėtų įsigyti užsienio investuotojas, kainą, kuri svyruoja nuo maždaug 65,000 325,000 USD už butą tokiose vietose kaip Šiaurės Sumatra iki XNUMX XNUMX USD už namą Džakartoje, Balyje ar Javos dalyse.

Tai prabangos segmentas pagal Indonezijos standartus; viskas pigiau paliekama vietiniams.

Nors apribojimai neva padėjo išlaikyti nekilnojamojo turto kainas indoneziečiams prieinamas, jie kartu su didžiule biurokratija ir pertemptais infrastruktūros plėtros tikslais apribojo statybų sektoriaus pelningumą.

Įmonės, kovojančios su didėjančiomis skolomis, nesugebėjo generuoti pakankamai laisvų pinigų srautų, skambindamos pavojaus varpais, nepanašiais į Kinijoje.

Tai, be kitų priežasčių, paskatino istorinį žingsnį užsienio nuosavybės liberalizavimo link.

2021 m. Indonezija panaikino reikalavimą užsienio pirkėjui turėti ilgalaikį leidimą gyventi prieš sudarydama sandorį ir įvedė keletą papildomų nuosavybės įstatymų pakeitimų, naudingų užsienio investuotojams.

Tačiau kol kas reforma vargu ar davė vilčių dėl proveržio.

Apskaičiuota, kad iki šiol tik apie 200 užsienio savininkų Indonezijoje per pastaruosius kelerius metus yra įsigiję gyvenamąjį turtą tiesiogiai, be paskirto asmens, iš jų tik apie 40 2023 m.

Ekspertai kaltina įgyvendinimo vėlavimus: pranešama, kad vietos valdžios institucijos vis dar reikalauja gyventojų ID, o nuosavybės registravimo procesas yra ilgas ir sudėtingas.

Tačiau tikimasi, kad visa tai netrukus pasikeis.

Kadangi statybų sektorius sudaro apie 20 % BVP augimo, o tai didina vidaus paklausą viskam, pradedant metalais, energija ir betonu, baigiant paslaugomis, Indonezija neturi kitos išeities, kaip tik toliau atverti savo būsto rinką užsienio investuotojams, bent jau didesnę kainą. segmentas.

Kai kurie spėlioja, kad galiausiai vyriausybė taip pat leis užsieniečiams visiškai laisvai turėti nuosavybės teisę bent jau ribotose, laisvosios zonos stiliaus teritorijose ir supaprastins registracijos procesą.

Vyriausybė taip pat stengiasi pritraukti turtingus migrantus.

Neseniai ji pradėjo taikyti „antrojo namo“ vizų schemą, suteikiančią leidimą likti šalyje iki 10 metų tiems, kurie gauna stabilias pajamas ir turi daugiau nei apie 130,000 XNUMX USD santaupų, „auksinę vizą“ milijonieriams. „Skaitmeninės klajoklių“ vizos, skirtos jauniems nuotoliniu būdu dirbantiems specialistams, pradžia.

Tačiau net dabartinė ribota nuomos nuosavybė atrodo patraukli.

Pagal Housearch.com, pirmaujanti nekilnojamojo turto paieškos platforma, vidutinis nuomos pajamingumas kai kuriose „karštose“ srityse siekia net 15%.

Tai reiškia, kad atsipirkimo laikotarpis yra mažesnis nei 8 metai, o net ir nežymiai padidinus kainą per nuomos laikotarpį, būtų užtikrinta tinkama dviženklė investicijų grąža.

Pasidalinkite šiuo straipsniu: